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安信策略:租购并举 房地产迎20年来最大变局(

时间:2017-11-19 02:01来源:网络整理 作者:采集侠 点击:
十九大报告强调要建立“多主体供给、多渠道保障、租购并举”的住房制度,这将会是房地产长效机制的核心。利用

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  产业改革:租购并举,中国房地产市场迎来20年来最大变局

  十九大报告强调要建立“多主体供给、多渠道保障、租购并举”的住房制度,这将会是房地产长效机制的核心。“房住不炒”将成为我国房地产政策的主基调,长效机制的核心思想。房地产将回归其居住属性,淡化投资属性,弱化其在经济中的支柱地位。在租购并举这一表述中,“租”排在“售”的前面,说明房屋租赁将成为未来一段时期房地产政策的主要着力点,是“多主体供给、多渠道保障”的关键元素。

  正文

  1。产业改革:租购并举,中国房地产市场迎来20年来最大变局

  10月18日,在党的十九大报告中,习近平总书记明确指出:“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。”

  1.1. 从需求侧到供给侧,建立长效机制破解房地产调控“困局”

  1.1.1. 历次地产调控均从需求端着手,无法从根本上解决问题

  自2010年以来,我国房地产市场已经至少经历了3轮调控,对房地产企业的销售限制越来越严厉,对房地产市场的干预程度越来越深。其主要调控手段经历了从限购、限贷、限价、限售不断升级的四个阶段。

  限购:根据户籍、本市纳税/社保缴纳、拥有房产数、是否单身等标准限制购房者的购房资格和购房数量,极大提升了非本地和非刚需居民的购房门槛,通过抑制需求改善供需关系;

  限贷:根据是否有住房、是否有贷款记录、是否是普通住宅等标准对贷款购房者实施差别化信贷政策(包括首付款比例和房贷利率水平),从炒房投机者的主要资金来源着手抑制投机,防止房地产泡沫产生;

  限价:按照“以房价定地价”的思路,在土地挂牌出让时就限定房屋价格、建设标准和销售对象,设定土地出让的价格范围,从源头上对房价进行调控;

  限售:要求购房者获得不动产证若干年满一定年限,方可上市交易或办理转让公证手续,并且新建商住房限制卖给个人。限售通过提高房产交易的时间成本,冻结了房地产的流动性,大幅提升持有成本,抑制房价的暴涨暴跌,调控从交易环节向持有环节转向。

  经过近两年来严厉的调控,目前我国的房地产市场接近冻结状态,房价维持稳定,成交比较清淡。但目前的地产调控仍然面临着政策持续性的问题,这是因为过去常用的调控手段多为通过限购、限贷等方式,从需求侧着手调控,无法从根本上解决房地产市场的供需矛盾。因而往往只能持续1-2年时间。从实际效果来说,调控效果并不理想,尤其是一线城市房价涨幅巨大,从2010年6月到2016年11月,一线城市(北上广深)百城住宅平均价格上涨了94%,接近翻番。我国对建立房地产长效机制的需求非常迫切。

1.1.2. 房地产长效机制,必须从供给侧着手

  我国目前房地产问题“困局”难解,主要有三大矛盾:

  1)地方政府对土地财政的依赖,以及国民经济对房地产投资的依赖;

  2)银行和大量中产阶级的资产与房价变化深度绑定;

  3)大量非本地居民刚需以及本地居民住房改善需求难以满足。

  要从根本上解决居民的住房需求,并抑制房地产泡沫,加大城市居住用地的供应无疑是一个较好的方法,但土地的供应却很难增加,中国土地制度的特殊性是一个重要原因。

  “城市的土地属于国家所有”,这是我国82年宪法对土地所有制度的明确规定,与世界上绝大多数国家和地区土地归私人所有的情况不同的是,我国城市土地都归国有。这意味着面对房价上涨,两种土地制度下的土地供给机制将有所不同:在私有制下,土地的供应是竞争性的,这意味着人口流入城市并推动房价和地价上升会刺激城市土地所有者增加住宅用地的市场供应,或者通过政治游说提高住宅用地的密度和容积率,来变相地扩大城市土地的供应。这一机制约束了地价的上升幅度,从而限制了房价的水平。而在国有制下,土地的供应是垄断性的,由于缺乏其他供地主体的竞争,面对大量人口流入,城市土地供应难以快速扩大,这样人口流入压力更多地体现为地价和房价的上升。如果地方政府试图扩大土地供应,则会引发银行和持有大量房产的中产阶级对于房价泡沫破裂的担忧,而如果地方政府持续少量出让高价地块,则可以持续获得大量土地出让收入,但土地及住房的供需矛盾则无法根本解决。

(责任编辑:admin)
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