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世联行长租业务规模化扩张 红璞公寓试水资产证

时间:2017-12-07 14:08来源:网络整理 作者:采集侠 点击:
    本报记者 张晓玲 实习生 卢靖阳 深圳报道    作为房地产代理中介机构介入长租业务的代表,世联行和链

    本报记者 张晓玲 实习生 卢靖阳 深圳报道

    作为房地产代理中介机构介入长租业务的代表,世联行和链家构成了机构房东中的重要力量。其中,世联行布局迅猛,年内即将达到10万间规模。

    11月8日,世联行旗下长租公寓品牌世联红璞总经理甘伟透露,到今年12月,长租公寓即将达成10万间签约目标,并向2020年达到50万-60万间、远期100万间目标迈进。

    不同链家自如公寓的分散式经营,世联行做的是集中式公寓,类似于开发商旗下的长租公寓,其获取房源采取轻重资产相结合的模式,对资金的需求量很大。

    因此,集中式公寓更考验运营者的资金和管理能力。红璞如欲实现其扩张目标,需要大量易得的、低廉的资金。为此,世联行正寻求发债、定增、资产证券化等多种方式,以获取低成本资金,并最终能够实现reits的上市退出。

    集中式长租公寓龙头

    世联行是较早布局长租公寓的机构之一。

    财报显示,今年上半年,世联行实现营业收入33.38亿元。其中,公寓管理业务收入为6767.28万元,同比增长高达494.78%。

    瞄准18-35岁白领租房需求的红璞公寓,凭借在城市布局、地服团队、房客匹配、ToB端服务等方面的优势,两年时间已布局全国29个城市。

    目前,世联红璞72%的房源位于广州、西安、郑州、武汉、杭州、成都六座城市,其中广州、杭州、武汉的集中式公寓市占率均位列第一。

    “在租赁市场中,得二线城市者得天下”,甘伟表示,按照10-20年的租约,一线城市租金上涨空间逊于二线城市。例如,杭州租金去年大约是1.5元/天/平方米,目前已经涨到2元/天/平方米。

    据介绍,未来红璞产品线还将从青年公寓向家庭公寓延伸,在深圳、杭州、厦门等高房价城市推出家庭公寓。与普通青年公寓考虑的维度完全不同,家庭公寓需要通过改变空间布局、增加收纳空间等方式,满足家庭租客在人生各阶段的居住需求。

    截至目前,世联行的长租公寓主要是轻资产模式,即通过托管和加盟来获取房源和项目。通过包租、成立合资公司、代理运营等方式,世联行与多个业主方进行合作。据统计,来自合作开发商的房源占36%,包括碧桂园、保利、中海、招商等60余家知名房企均是红璞的合作伙伴;另外与90个村集体合作的140个项目则提供了42%的房源。

    世联行也有发展重资产的计划,通过与商业银行及政策性银行等展开合作,获取资金。甘伟透露,建设银行四川分行有意予以世联行50亿授信,鼓励其自购、自建。

    不过,与财务实力雄厚的开发商不同,年利润仅7.47亿元的世联行并无太多拿地的计划。“高溢价拿地不是长期的方式,我们会严格控制每一个项目的收益,不会因为风口而扩大业务拓展速度。”世联行董事长陈劲松表示。

    另一个选择是轻重结合。世联行考虑建立长租公寓专项资金来持有物业,再委托红璞管理。11月8日,红璞与中城联盟、同创物业达成合作,共同建立了长租公寓专项资金。

    兴业证券认为,租赁大时代来临,未来将逐渐形成“政府/国企+市场化公司”的发展模式。政府和国企将成为房源端的新增增量,而世联行则将成为推动中国城市住房租赁发展的市场力量。

    证券化之路

    集中式自持模式的长租公寓,前期需要大量资金投入。据世联行财务总监王海晨介绍,一间红璞公寓要投入25000元到28000元的装修费用,以10万间计,总共需要20多亿。

    去年7月,世联行曾欲通过定向增发募集20亿元用于长租公寓建设,但目前仍未得到最终批准。

    10月,世联行宣布将发行17.3亿元的可转换公司债用以投资长租公寓,在租赁需求强劲的城市,租赁建设5.32万间长租公寓,目前已通过临时股东大会批准。

    此外,ABS、16亿中期票据、可转债及私募基金支持等计划均在推进中。

    长期来看,借鉴国际经验,资产证券化是解决长租公寓运营商资金问题的可行方案。长期持有物业的运营商通常通过REITs(Real Estate Investment Trust,房地产投资信托基金)将所持物业股权打包上市,投资者通过买卖上市REITs股票持有相应的物业股权,同时获得租金的收益权,从而实现运营商的退出与变现。

    资产证券化也符合陈劲松的期待,他认为,“赚租金差并不是很好的模式,托管和REITs是非常好的模式”。据悉,目前世联红璞已处于审批阶段。

    不过,对持有物业而言,只有形成一定规模和稳定现金流,才能进行资产证券化,最终形成商业模式的闭环。

(责任编辑:admin)
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