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世联行西北区域公司总经理杜佳琳谈西安房地产市场的痛点在哪?(2)

时间:2018-01-12 08:02来源:网络整理 作者:采集侠 点击:
今天在这里和大家一起交流一下纷繁复杂的房地产市场,我大概会根据三个方面和大家聊一聊。第一个方面就是全国房地产市场有一些什么样的变化和情况

今天在这里和大家一起交流一下纷繁复杂的房地产市场,我大概会根据三个方面和大家聊一聊。第一个方面就是全国房地产市场有一些什么样的变化和情况。我们世联是一家全国性的、综合的房地产服务公司。第二个方面,我会跟大家聊一聊西安房地产市场的一些变化。西安世联进入西安市场已经有十年的时间了,一直在西安市场上深耕,我也来西安市场已经九年了,对西安房地市场整体的变化还是略微有一些理解。第三个方面,既然今天是实战的沟通,我会简单地聊一聊我们世联在西安市场上的一些案例。也就是近半年到一年的案例,怎么去帮助一些开发商解决问题的,特别是一些项目上的问题。大概分为这三个方面。主办单位给我的演讲时间是半个小时,所以回头有什么需要交流的,咱们可以进行线下的经常互动。

今天我演讲的题目叫《棋至中局》。世联在市场上给大家的一个印象就是24年前在深圳成立的一家代理公司。创立伊始世联一直致力于房地产行业的深耕,所以我们对于中国房地产的过去的三十年有很多深度感受。为什么起名叫《棋至中局》,就是整个中国房地产已经进入了下半场。我们认为以前的一路高歌猛进、纯粹的卖方市场:只要拿地、只要开发、只要销售就可以把资金进行回笼,这样的一个市场已经不复存在了,现在这个市场早已经从卖方市场转为买方市场了。

今年上半年很多的一线城市出现量价齐跌。量呢?比如说世联总部在深圳,今年上半年量萎缩70%左右,非常惊人。北京和上海开始出现了很多的二手房各种条件的停止销售。广州刚刚出台的租售同权,对整个租赁市场、销售市场影响非常大。所以说中国的房地产已经进入下半场。

下半场有很多的因素可以影响房地产开发的一些行为,这些行为大致也会分为几个方面。我们先来看一下全国市场的一些情况,这里面的数据大家简单了解一下就行了。今年上半年全国市场出台的政策非常多,比如说限贷、限购、限拍、限售,甚至郑州已经进入到“五限”城市了。目前从全国来说,大量的城市已经开始“三限”了。西安市场“4·18”开始出台限购政策,到“6·28”又出现限购政策,已经把整个房地产从上半年的高歌猛进,打压到了今天的现状——今天新盘房源的去化率基本上在40%-60%左右,这是近一个月的市场状况。

其实今年上半年整个房地产市场及西安房地产市场都非常火。我们同比的盘源在三分之二断货的情况下,世联代理的三分之一的项目在售比去年同比增长了100%的销售额。可想而知,今年上半年开发商房子卖得有多火。但是,因为政策的出台,全国的房地产市场都开始进入到了一个极度降温的状态。

第二个,整个洼地出现了巨涨。整个销售面积同比在一线城市严重下降,二线城市持平,三线城市快速进行提升,成交量同比大涨了30%或接近30%左右,这是三线。三线为什么会大涨?三四线城市是因为棚改的货币化导致了一些老百姓有很多货币资金可以拿出来进行改善居住或更多选择。

那么再看一下,销售套数排行榜上西安是遥遥领先,进入到了全国的前六。主要城市的排行榜在二线城市、一线城市已经严重下滑,三线城市因为本身土地的供应量并没有那么明显,所以从绝对值的排行来说,整个二线城市是快速突破的。

第四个方面,我们现在土地招拍挂的情况。大家可以看出全国市场都是土地招拍挂,开发商在一线城市快速地攻地。去年二线城市供应量比较多,但今年是一线城市住宅供应量开始加大,同比上浮了53%,所以很多的大型巨鳄回归到一线拿地。而二线城市拿地同比下降了4.9%,三线城市同比也下降了一些。回归一线城市,是开发商今年上半年拿地的一个趋势,也就意味着今年下半年到明年一线城市供应量会放量,平衡一下价格。

第五个方面,整体的房地产巨头快速地奔跑。比如说排名前十的开发商,整体的拿地量占到了全国的同比增幅。前三的开发商碧桂园、恒大和万科,这三家开发商拿地同比增幅88%,前十的开发商同比增幅31%。所以,继续进行集中化这是整个全国开发商的一个趋势,大量的开发商进入到资金垄断阶段。比如说昨天刚刚拍的浐灞的这块地,大家都知道碧桂园是以845万每亩的价格拿下的。所以大鳄越来越有资金支持,包括银行、土储等等的一些条件的宽松。对于大鳄来说,融资成本也在逐步降低。中小开发商面临着巨大的获取土地的压力、融资方面的压力。

(责任编辑:admin)
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