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世联行西北区域公司总经理杜佳琳谈西安房地产市场的痛点在哪?(3)

时间:2018-01-12 08:02来源:网络整理 作者:采集侠 点击:
最后一个方面,现在目前主要的一些房企的战略情况。今年我们明显地感受到开发商资金链非常紧张,债务情况虽然说同比在去库存的情况下,债务总额减

最后一个方面,现在目前主要的一些房企的战略情况。今年我们明显地感受到开发商资金链非常紧张,债务情况虽然说同比在去库存的情况下,债务总额减少77%,但融资难度也越来越加大,企业发债的难度也比以前增加很多,所以现在目前纯粹从银行发债融资未来会持续的降低。

以上就是目前全国的房地产表现出来的一些特征。这些特征给我们带来的一个情况就是土地越来越集中,开发的垄断压力越来越增加,银行所给予的资金的支持和银行的融资成本逐步提高,对于我们开发商而言,面临多重的压力。

下半场已经到来,下半场到来了我们该怎么去应对?我们看一下咱们西安的市场。今年上半年全国市场不算特别理想:一线城市一片哀鸿,二手房也频频关门关店。但对于二线城市来说,比如说像西安这样快速崛起的二线城市,已经进入到全国热门关注的排行榜,已经超越了郑州,超越了成都、武汉等等,特别被关注。但西安的经济总量离刚才我说的几个城市还有很大的差距。西安在未来的五到十年,虽然定立了赶成都、超郑州的目标,但是要把过去十年的差距弥补起来还是有一定压力的。我们都知道,今年上半年除了国际化中心城市落户之后,也建立了米字型的高铁,包括陕西自贸区的确认,以及我们的人才引进计划和我们的招商引资进展都特别理想。以前我们给万科做过土地进入型研究,万科在拿地的时候有一个“PIE”模型,P指人口people。如果这个城市是人口净流入的城市,这个城市房地产的发展应该是非常迅猛发展的。第二就是经济,经济总量、工业化,I就是工业化的程度。第三就是经济比例,就是它的一产、二产、三产的一个比率和占比。所以这几个因素决定了我们在哪个区域拿地、进入哪个城市会有未来发展空间。大家可以看得出,今年西安上半年无论从人才的引进,到交通、到工业产值,到我们的招商引资,对于西安房地产的未来来说是特别利好的。我们有理由相信,整个西安的房地产的布局和西安房地产的发展是一个快速上行的阶段,而且这个窗口期打开是停不下来的。

那么,再看一下今年上半年的新政。在高歌猛进的房地市场的大宏观、大背景下,“全国生病,西安也得吃药。”——所以西安本地也出台了一系列政策。这个政策主张:同比和环比的房价都不能允许有大幅度的增加。在过去的4、5、6月份三个月西安的房价的涨幅应该是全国第一。涨多少呢?其实就是涨了百分之三点几、四点几左右,也没有涨太高,但涨幅名列全国第一。这说明其他同等的城市是在同比打压,而且大量进行高端物业的限备限签,西安也出现了这种情况。我们看一下政策的变化,在2016年9月之前,即:去年西安的房地产市场其实是龟行的阶段,爬得特别缓慢。我是2009年来西安市场的,那个时候房价均价大概在5100元左右。经过接近十年的发展,西安的房价均价也就是7000无多,所以它是龟行的阶段,不愠不火,波澜不惊。第二个阶段就是进入到去年的10月之后,品牌开发商率先全面猛涨,把西安的房价助推到一个比较快速的阶段,当然就进入到去库存的阶段。去年上半年西安的住宅大概库存量还有18个月,到去年年底基本上就剩9个月了,今年2月份开始进入到只有七八个月左右了。今年6月份住宅整体库存的消化压力就在6个月左右,所以今年上半年为什么房价量价齐升?我相信大家都会有共识的。

但是随着过分的火爆,西安“4·18”出台一系列的政策,这个政策其实对于限交易、限售,以及在一定的情况下还要限贷等等。这些动作并没有对西安的房地产市场造成特别大的影响,价格依然在持续上升,核心的原因是我们没有供应量。因为去年的去库存导致了开发商今年上半年的供地节奏没跟上,开发节奏没有跟上。第二呢,从去年年底到今年年初,开发商的开工、节奏出现了问题,所以今年上半年市场供应持续断货,在断货的背景之下,即使再怎么出政策,西安的房地产市场依然还是高歌猛进的,直到“6·28”的政策。“6·28”的政策是“春江水暖鸭先知”,一线的销售团队和案场是最有感受的。

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