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世联行西北区域公司总经理杜佳琳谈西安房地产市场的痛点在哪?(4)

时间:2018-01-12 08:02来源:网络整理 作者:采集侠 点击:
从628的新政出来之后,7月份的这四周表现出上门量、成交量都在极速下滑,外地人受到的影响应该在30%到40%左右,就是陕西省以外的购房。因为外地人无

从“6·28”的新政出来之后,7月份的这四周表现出上门量、成交量都在极速下滑,外地人受到的影响应该在30%到40%左右,就是陕西省以外的购房。因为外地人无法购买,两年的社保过不了,包括落户等等条件,也就是对目前上门量造成很大的影响。这就是目前西安市场的现状。

下半年不容乐观。为什么不容乐观?除了政策的打压,还有一些情况。当我们今年上半年出现了量价双高的时候,特别是在6月份,整个价格突破了,就是住宅的成交均价突破了9000元,偶尔有一周突破1万元的情况,整个房地产的价格的指数上去了,但是它的成交量除了4月份高,5、6月份都下来了。为什么5、6月份会下来,一个是供应量的问题,当然到7月份下滑的更严重,就是因为新政问题。那么上半年的排行榜不在这里多说,地产巨鳄排在前面也很正常。但是今年上半年整体的成交量,开盘的去化率表现出特别明显的特征,在我们今年4月份的开盘几乎都是在90%以上的去化率,推多少卖多少。但是从7月份开始,所有的西安的新增开盘的房源,它的去化率基本上都在40%到60%,没有那么好卖了。很多开发商出现了推300多套房源去化100多套。像这种偶然的某个项目去化率100%,那是它的推货太少。这就是我们7月份市场目前的一个现状,所以西安市场不容乐观。

现在目前的成交量变化,我们世联的代理项目大概七八十个,再加上每周我们监测的项目,总共加起来也有两百个。这两百个项目总体成交量在下滑,在过去的一个月内下滑88%,继续上升的12%。其余降幅的情况不等。价格的变化,表现在价格大部分持平。还是很少有开发商愿意降价,大家都觉得现在没有什么货,所以降价的比率只有2%。在88%的成交量下滑的情况下,很多项目成交量下滑的情况下开发商还是不愿意降价。我觉得这是很正常的一个状态。所以降价都是随着量先开始下降之后,开发商扛不住了才会降价。目前价是持平的,而且还有一部分开发商继续涨价,22%的开发商还再想涨价。只有2%的开发商愿意接受目前出现的一个变化,愿意考虑一些快速出货,跑得快一点。这就是我们监测的过去一个月的变化。外地人购房情况大家可以看到,整个本省内的外地人大概占40%,本省内的西安本地人占40%,外省的人口占20%左右,不到30%。所以新政出来后影响我们销售额的30%左右。所以今年下半年供应量除刚才说的新政之外,供应量的去化也会有前所未有的压力。今年上半年的供应量差不多有6个月的库存,6个月就可以去化完了。

但是下半年我们新增供应量会有1800多万方,这是当局刚刚发的一个数据,大家也看到了,而且盘源量也很多,总共会供应大概有16.8万套出来。除了我们新增供应量之外,还会有一些历史库存,还有一些死库存,死库存就是两年都卖不出去的长期库存的房源。这些房源加在一起,西安下半年供应量会超过2000万方。2000万方是什么概念呢?就是我们2014年、2015年的状态,今年下半年又将进入2014年、2015年的供应量。所以下半年,如果各位开发商是在年底推货或者是在明年年初推货的要开始谨慎了,要开始注意你的产品力、销售力,否则会进入一场恶战。这是供应的情况。

然后,资金这方面的情况。一部分开发商经常和银行在合作,银行的额度所用无几,有的银行甚至一个季度就把全年的金融放款量用完。所以现在下半年还想要继续放款,想找银行继续把按揭款收回来的开发商,会非常非常艰难。那么,银行首先保的是大开发商,第二保的是关系比较好的中小开发商。所以大家要尽快地找银行疏通渠道关系,拿到按揭贷款。这是西安市场的简单介绍。

这里,有一些技术指标和大家简单分享一下。世联对市场的判断相对来说还是比较前瞻的,我们会看到一些核心的指标,比如说市场的热度看什么?市场热度绝对不能看成交量,我们也不能看价格,也不看什么所谓的供应量。我们看的是上门量,这个项目和这个区域的上门量到底O不OK?有没有需求?客户到底对这个房地产开发商的信任度或楼盘信任度如何,即:直观的体现在上门量方面,所以市场看的是上门量。

第二呢,市场到底正不正常要看盘的均价,而不是看当局出的价格,当局出的所有价格也都是被匀掉了的数据。比如说周边的高陵、阎良或者说其他一些低价的盘源匀掉一部分数据。现在核心高价区的盘源,还有一万多套还没有备案。所以西安的房价整体来看是被低估的。要看盘均,每个盘成交的价格是核心的,对市场的检测一定要全面而客观,市场看盘均。

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