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世联行西北区域公司总经理杜佳琳谈西安房地产市场的痛点在哪?(5)

时间:2018-01-12 08:02来源:网络整理 作者:采集侠 点击:
调控看双杀。如果进入到了调控环节,最厉害的调控将带来一次双杀,一方面是增加购房成本,就是首付款的提高。另一方面是提高贷款利率,提高贷款利

调控看“双杀”。如果进入到了调控环节,最厉害的调控将带来一次“双杀”,一方面是增加购房成本,就是首付款的提高。另一方面是提高贷款利率,提高贷款利率就是提高你的融资成本和杠杆的能力。所以“双杀”只要一次性同时出现,这个市场的调控就加码了。那么“量在先,价在后”。就是我刚才说的:一般开始量上涨的时候,价不会变化的,那么量上涨到一定程度,价开始再涨。量如果是下跌的时候,那么价也不会先动,量下跌到一定程度的时候,价格才开始往下走。所以看量是非常重要的,而不是简单地看周边的所有竞品的价格。

短期看供销比潜力,这个城市有没有潜力,核心是看城市均价,或者区域均价,均价和这个区域楼盘最高价的价差。如果这个区域的均价在7000元,而这个区域还有高价的楼盘定到了2万元,基本上是你成交均价的3倍,那么这个区域的潜力是很大的。如果是在2倍、1.5倍左右,那么潜力是一般的。如果高价值楼盘只是你这个区域均价的1倍,那这个区域潜力几乎没有。这个是叫看峰均比。

还有一些因素如租售比。近期不是租售市场非常火吗?租售同权出来后全国有12个试点城市都进入到租赁市场的全面扩大。那么租售市场的状态,看什么年龄呢?你手中的自购房的年龄。这个城市首次自购房的客户的年龄,大概是在32岁还是28岁?首次购房年龄决定了这个城市租金的高低,包括上车盘的总价。上车盘就是人生买的第一套房,它的总价达到什么程度。以上我们简单说了西安市场的情况,给大家及时分析了一些看市场的一些数据、看市场的一些因素。

接下来有六个小案例。六个小的案例是从去年到今年世联在市场上操作的几个典型性的代表,这个代表并不是所谓的万科、碧桂园等等一些大的开发商量价齐升的住宅项目,都不是。因为这些项目开发商都自己卖了,没有太多的对代理的需求,它没有痛点,量价齐升它哪有销售痛点?所以今年上半年反而代理市场是很难接盘的,这个情况我们都理解。但如果你解决不了开发商的痛点,那么这个代理公司就等于没有价值的。所以我们在今年上半年着重攻的是什么呢?攻的核心的盘源是公寓、写字楼、车位、商业,大家都知道,这些物业才是目前开发商在住宅市场高歌猛进的情况下还遗留的痛点,很痛很痛。

比如我们代理的在三桥的这个项目,开发商也卖了四五年的时间,还剩200多套公寓,马上面临着华润24城的2000多套公寓在6月份要入户。如果在一个区域范围之内500米的范围之内,推出3000套公寓的时候,我相信没有一个投资客会购买。为什么?供应量太大,如果要都在6月份入伙,3000套公寓,投资客根本不会设想它能租出去,所以这个项目进入现楼之后依然很难卖。那么世联就把这个项目接下来了。在今年年初接下来之后,我们在2个月之内,给它把200多套公寓清掉了100多套,现在还剩下30多套。相当于是协助开发商把长期库存、已经入伙的现房几乎去化完毕了。那么通过什么方式去化呢?当然是除了销售代理之外,还有我们的运营,还有装修,还有金融,还有渠道,全方面多业务叠加,把这个项目给去化完了。在我们接手的毛坯的价格是在5000多元,现在目前给这个项目已经卖到了8000多元的价格。除了量上升了之后,价格也上升了。

第二个案例是我们在高新区的一个项目,叫西安国际人才大厦。这个项目原来叫都市之窗,产品做得非常不错,在高新医院的正对面。这个项目也烂尾了有几年,开发商因为各种原因无法封顶,所以就搁置了一下。但是这个项目今年引入了世联的红璞公寓运营之后,做涉外公寓的概念打造,再加上国际人才的专家落户,还有我们的签证中心,还有涉外的一些企业服务因素,“三驾马车”一起把这个项目给做活了。都市之窗现在更名叫国际人才大厦。原来一年销售套数不超过一个巴掌,世联大概在5月份开始销售,一个月大概卖了70多套,除了价格上升之外,量也有了非常大的提升。

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