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时间:2018-02-12 08:04来源:网络整理 作者:采集侠 点击:
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  房企决胜“美好生活”运营:谁将率先撞线“百亿租金”终点?    “一个普通人的美好生活就是,先买套(融创的)房子,再回去看乐视电视,放万达的电影,然后到万达城玩。”   这是融创中国董事局主席孙宏斌眼里的“美好生活”。实际上,也可以把它替换为,买万科的房子,逛万科广场、(印力)印象城,孩子上万科梅沙中学,全家人去松花湖滑雪,老人则可以去悦榕庄养生。   还可以替换成,买碧桂园别墅,去凤凰优选采购日常用品,上碧桂园国际学校,出去玩住碧桂园酒店。等等。   这是正在转型城市配套服务商、城市运营商的开发商们努力为人们提供的“美好生活”,或者叫全生命周期产品体系,如果你愿意,它将涵盖你的一生。   开发商早已不是那个只会盖房子卖房子的开发商了。从居住、购物、教育、医疗、养老、度假,它们的触角,伸向了城市和社会生活的各个角落、关照到每个人的生命全程。   一场新的争夺战由此展开。如果说房地产的上半场是销售为王,万科恒大碧桂园保利等借此成为龙头房企,到了下半场,转型城市配套服务商、城市运营商之后,资产管理和运营成为新的赛道,对资产和空间的管理能力引发新的战争。   内地房企中,除了较早开始专注商业持有的万达之外,不少房企目前都提出了到2020年租金收入50亿元、中长期要达到100亿元的目标。那么,谁将会抢先撞线?   九龙仓样本   九龙仓为这场“租金之王”的角逐游戏提供了样本。   今年9月,九龙仓完成了世纪大重组,旗下香港投资物业被分拆为九龙仓置业地产投资有限公司(以下简称“九龙仓置业”)独立上市,持有香港六大明星物业组合,包括海港城、时代广场、荷里活广场、卡佛大厦、会德丰大厦及在建中的酒店项目The Murray。   九龙仓置业估值约为2454亿港元,其中海港城和时代广场估值分别为1650亿港元、545亿港元,占比达80%以上。   据九龙仓财务报告显示,2016年投资物业租金收入达152.89亿港币,以0.85的汇率计算,折合人民币达130亿元。   而2017年上半年,该收入就已达到79.27亿港币,同比增加3.7%。这意味着,只要维持这一运营势头,九龙仓2017年投资物业租金收入必然再破百亿。   这种持续稳定的现金流,为内地房企所艳羡。   纵观多家房企,从年报来看,2016年投资物业租金收入破百亿的房企仅万达商业、新鸿基和九龙仓,其中万达商业以195.8亿元居首。   位于50-100亿之间的房企有恒隆、太古、新鸿基、恒基兆业及华润置地五家,其余近70%的企业大多位于20亿以下。   2017年上半年,万达实现租金收入116.9亿元,同比增加34.3%,租金收缴率100%。   而销售排名前十大的房企中,不管是去年全年还是今年上半年,均未有达到百亿的企业。最早开始做商业物业运营的华润置地,今年前10个月累计实现租金收入约69.26亿港元,为前十大房企中最高。   据龙湖2017年中期业绩数据显示,其上半年投资性物业租金收入增长28.8%至11.4亿元,查询龙湖2014年至今的租金收入,每年同比涨幅均高于同行,2015年涨幅甚至达61.5%。但尽管如此,龙湖租金收入距百亿仍很遥远。   另据万科2017年中期报告显示,上半年租金收入约为11亿元,虽同比增加约200%,但无法与租金收入达百亿的万达等相提并论。   此外,碧桂园、恒大、金地、融创、绿地等房企租金收入也仅在数亿到数十亿之间。   转型运营商   房企艳羡九龙仓的背后,是房地产开发业务目前正在进入最后一轮规模化战争,持有运营成为新的赛道。   过去三年来,恒大、碧桂园、融创等依靠深入二三四线和并购,成功从规模战中胜出,碧桂园荣膺第一,融创挤进前五。不过,单纯的开发业务天花板也已显现,万科、中海外、保利、金地、招商等老牌房企已经不再着眼于规模之争,而是专心培育和发展持有运营。   各个房企目前均打出了城市运营商、服务商的旗号,万科定位“城市配套服务商”,华夏幸福定位“产业新城运营商”,招商蛇口定位“城市和园区综合运营商”,恒大地产改名中国恒大等,都是向多元化的城市运营转型。   这些转型动作涉及商业、旅游、产业园区、教育、医疗、度假等多个领域,均与消费升级的“美好生活”有关,房企转型路径日渐明晰。   以万科为例,自2011年提出“城市运营商”战略后,最新总结出了五大分类十大业务。核心业务为房地产开发和物业管理,优势业务包括商业开发和运营、物流地产,拓展业务包括冰雪度假、长租公寓,摸索业务包括养老、教育,潜力业务包括轨道物业。   从这五大业务可以看出,除传统的住宅开发以外,其余均需要万科持有运营。   21世纪经济报道的调查显示,长租公寓是当前大型开发商、中介代理机构等持有物业中规模扩张最为迅猛的业务。   今年以来,一向低调的龙湖发力长租公寓,冠寓品牌和项目在十几个城市落地生根;另一边,万科的长租公寓泊寓也迅速开出数万套长租房源。   上周,碧桂园总裁莫斌透露,计划在三年内提供100万套长租物业,世联行亦放言长租公寓目标是100万间;万科预计年内泊寓的获取房间数将超过10万间,远期规划提供100万套公寓;旭辉集团计划未来五年完成“双20万间”,包括承接地产公司的自持物业20万间,以及租赁物业改造出租20万间。   现金流之战   无论是持有商业、产业地产还是物流等,均需形成一定规模和稳定现金流,才能进行资产证券化,最终形成商业模式的闭环。   提到开发商青睐长租业务的原因,金地商置行政总裁徐家俊认为,中国的长租公寓市场有着典型的“长尾效应”,尤其在一线城市,长租公寓拥有庞大的客户群体,租赁型物业的现金流很好,是非常理想的资产证券化载体。随着中国金融工具越来越发达,相信金融市场和租赁物业市场发展将互为驱动。   “通过快速规模扩张,加以持续运营,可以实现较多的现金流,为将来的资产证券化做准备。”一家开发商旗下的长租公寓负责人表示。   不过,万科深圳泊寓总经理袁军强调,做长租公寓最重要的是看清自己的规模边界,把规模控制在一定数量以内,稳健经营。对于房地产开发公司而言,可以寻求与其它渠道的合作,比如万科与深圳人才安居集团的合作,将为万科泊寓的规模扩张提供基础。   他告诉21世纪经济报道记者,长租公寓是房地产行业的零售业,薄利多销。“资金回笼时间很长,没有一定的资金实力不要趟浑水。”   在袁军看来,租赁业务还需金融机构的支持,真正打破以往的融资理念或合作模式,才能形成闭环。“如果还是停留在传统抵押贷、消费贷、租赁贷模式上,就很难做。”   在长租公寓之前,开发商持有物业已具规模的是商业地产。比如万达、华润置地、龙湖等,而万科在联合收购了印力商业平台后,商业地产持有面积达到了800多万平方米,位居国内前三。   这些持有的商业物业,已经产生的现金流可以进行资产证券化。10月20日,银荔集团发行首单CMBS(Commercial Mortgage Backed Securities,商业房地产抵押贷款支持证券),规模37.9亿元,标的物是深圳深国投广场。   如今开发商另一热门扩张业务产业地产也已成资本市场新宠,比如普洛斯是最早一批产业地产玩家,他们背后真正推动的是资本。   金地集团总裁黄俊灿告诉21世纪经济报道记者,国外有很多工业地产REITs,金地也在考虑、研究未来这成为产业地产的融资渠道和发展方向。   在这场租金之王的战争中,谁将率先胜出?   2017中期业绩会上,中海地产董事局主席颜建国透露,希望集团租金收入2020年达到50亿港元,中长期则达到100亿港元。   一向谨慎的龙湖也准备放手一搏。同样是在中期业绩会上,龙湖集团执行董事兼首席财务官赵轶宣布:“2020年龙湖商业会达到60亿的租金收入。”   深圳一位资深房地产研究人士认为,万科可能率先胜出。2016年收购全国第三大商业管理集团印力,让万科所持有及管理商业物业面积超850万平方米;收入新加坡物流巨头普洛斯,更是将万科送上国内物流地产第一的宝座;泊寓在长租公寓领域也是数一数二;另外,万科虽然没有提出特色小镇,但万科的产业地产和园区运营业务也较多。   不过截至目前,万科这些持有物业的收入尚未在财报中得到反映。{}  预测楼市走向是房地产行业一大重要“爱好”。近期,不止一位业内人士向21世纪经济报道记者表示,预计四季度后房企将面临严峻的销售压力。   中原地产首席分析师张大伟通过对土地市场的观察也感受到了房企资金压力。“土地价格出现了明显的高位回落,相比上半年动辄50%的持有比例,开发商持有比例明显降低,最近北京住宅土地竞争激烈度也在降低。除部分优质地块外,后续很难再现2017年上半年前的土地热度。从2016年9月30日开始,北京严格限制签约,很多开发商回款压力加大,能够用于土地市场的资金量越来越少,后续地价很可能会开始出现趋势性下行。历史最严格的土地出让条件下,房企拿地意愿逐渐减弱。”   此外,银监会在国务院“严格管控各类资金违规进入房地产市场”的指示精神下,已经部署严查个人消费贷款违规流入房地产市场。房企融资难度上升,融资成本提高,中小房企资金压力愈发受到行业关注。   土地市场降温   土地市场热度反映了房企的资金状况。   11月3日,北京出让3宗住宅用地,其中平谷地块流标。这是两年后北京再次出现的流标地块。   另外两宗地块竞拍也明显降温。朝阳东坝乡驹子房村1109-L02地块R2二类居住用地,建筑面积为194934平方米,容积率2.5,全部用于建设“共有产权住房”。按照土地出让条件,销售价格37000元/平方米(含全装修费用),起始价498000万元,起始楼面价25547元/平方米。最终其成交楼面价为2.55万元/平方米。海淀区西北旺镇亮甲店村HD00-0404-6005、6006地块R2二类居住用地,建筑面积为186530平方米,其中R2住宅186530平方米,容积率2.2,全部建设“共有产权住房”,销售价格37800元/平方米(含全装修费用)。起始价532800万,起始楼面价28564元/平方米。最终其成交楼面价为2.87万元/平方米。   张大伟分析道,“从土地属性看,流标地块位置相对较远,且全部限价,其中住宅部分只占一定比例,这导致开发商拿地意愿不足。另两宗地块的销售限价与地价差价在1万左右,按照精装修要求看,开发商依然有一定利润空间,但地价均远低于市场预期。”   南京也出现了类似情况。10月31日,南京迎来今年第四季度的第二场土地拍卖会,共出让4幅土地,3幅为住宅用地,出让面积合计10万平方米。其中以城中纯住宅用地最受关注,最高限价楼面价达每平方米35982元。最终4幅地块成交总金额49.7亿元,但其中一幅商业地块以底价8.5亿元成交,另外3幅宅地均未达最高限价,其中2幅宅地较区域最高价每平方米下降5000元。   张大伟认为,土地降温反映的是,在资金收紧背景下,房企持续一年的拿地大战中,资金子弹已接近枯竭。   从销售端来看,业内人士也注意到市场带给开发商回款的压力。同策研究院总监张宏伟认为,虽然今年大多房企已提早完成销售目标,部分房企还在上调目标,上市房企今年可以给资本市场一个完美的交代。但销售业绩自今年下半年以后已经开始显现压力,尤其十月下旬以后,核心一二线城市销量并没有明显起色,且今年底“翘尾”行情难现,如果这样的市场趋势延续到2018年,也就意味着2018年房企将面临“销售目标提高,但销售压力加大”的大环境。   春节后或降价?   2017年上半年,热点一二线城市的楼市受限购、限贷、限售等调控政策影响较大,部分房企的销售也出现了不同程度的波动。但大部分房企对下半年公司的前景并不悲观,约有近10家房企上调了全年业绩目标,企业销售回款依然良好。从融资环境来看,国内信贷持续收紧,房企融资受限,过半企业持有现金有所减少。上半年,企业主要转向银行间市场发行中票和海外融资发债,负债规模再创新高。   克而瑞研究统计显示,今年上半年末,165家房企持有现金21116亿元,较期初微增4.57%,而总有息负债增加17.27%至51619亿元。从偿债能力来看,165家房企整体财务杠杆增加,债务结构指标下行,但基本维持稳健,短期偿债压力不大。上半年末,房企加权平均净负债率上升为88.66%,现金短债比和长短期债务比分别下降为1.41和2.45,主要由于短期负债大幅增加所致。   该机构指出,一方面,2015年公司债热潮开始,时至今日3年内的长债转化为短债,部分房企已然面临还债高峰期;另一方面部分房企也积极尝试(超)短期融资券、1年期优先票据等方式补充资金,因而提升了其短期债务比例。   需要关注的是,随着信贷环境持续收紧,未来房企融资成本也将很难实现进一步压缩,甚至可能出现反弹。   一家地产公司融资人士近期多次向21世纪经济报道记者表达了融资工作艰难。   张宏伟认为,鉴于2016年房企集中加杠杆扩张,借贷资金平均周期为2年,2018年房企资金到期集中兑付压力将加大。预计明年初,出于回款目标压力、资金兑付压力与资本市场“借新还旧”渠道收紧等因素,更多房企会放弃自己的价格“底线”,甚至有的企业会因为资金兑付压力而主动降价。其预计,2018年春节后,通过主动“大幅降价”回款的现象将越来越多。   某知名地产大佬近期在接受21世纪经济报道记者采访时也预测,如果调控持续收紧不放松,房企将在春节后将表现出较大资金压力。届时,楼市可能会出现一波低谷期。   由于房企2018年销售目标重置,资金兑付压力也将开始越来越大,张宏伟认为,当前四季度到明年三季度年仍然是楼市调整期,并且至今年底到明年上半年,楼市极有可能进入深度调整期。他预计,最快接下来这两个月,最晚2018年春节后个案楼盘主动“大幅降价”开始,楼市普遍性的小幅降价将开启,同时,部分房企资金兑付压力越来越大,甚至个别房企比如个别闽系房企,极有可能出现资金断裂的风险,出现被其他房企收购股权的现象。{}  意大利在世界杯预选赛附加赛的首回合中0-1客负瑞典,目前意大利的出线形势已经不容乐观。赛后意大利的各家媒体纷纷在头版上线了意大利的新闻,评论一边倒的批评。   《共和报》写道:“意大利竟然难以置信地以0-1输给了瑞典!下回合回主场的圣西罗将是最后的机会。”《米兰体育报》分析本场比赛时表示:“意大利丑陋并且时运不济,0-1输给瑞典。”“意大利踢的太慢了,而维拉蒂没有改变。”《全市场》对主帅文图拉提出了质疑:“意大利与瑞典踢了一场糟糕的比赛”“文图拉可能即将成为意大利最差的主教练。”   《天空体育》的意大利名宿科斯塔库塔表示:“瑞典人的身体更好,意大利不习惯这样的比赛,阵型上和球员都需要做出改变。”要知道蓝衣军团自1958年以来,还从没有缺席过世界杯。并且意大利夺冠4次,仅仅次于巴西而与德国打平——若2018年的俄罗斯世界杯没有意大利,那今年将是意大利60年来的最大低谷。 核桃){}  由国家体育总局与天津市人民政府共建共管的中国排球学院10日在天津体育学院团泊校区举行揭牌仪式,中国排球协会副主席、中国女排总教练郎平担任院长。国家体育总局排球运动管理中心主任李全强和天津体育学院院长吉承恕签署双方共建中国排球学院协议。天津市副市长曹小红和国家体育总局副局长李颖川出席揭牌活动,共同为中国排球学院揭牌。

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  作为国家体育总局与天津市人民政府共建共管的非法人实体单位,中国排球学院旨在建设集“培训、科研、教学、赛事、训练、交流和文化传播”为一体的、具有特色的高水平学院。为提高中国排球运动水平、促进排球运动项目可持续发展,提供强有力的人才与智力支持。学院将以排球运动员、教练员、裁判员、管理人员和运动队为主要服务对象,建设成为国内外高水平排球运动员集训基地,高水平排球教练员、裁判员和管理人员的培养与培训基地,排球科技攻关服务平台与产业研发孵化基地,高水平运动员文化教育示范基地,传播排球文化与文化交流基地。据了解,中国排球协会副主席、中国女排总教练郎平确认将担任中国排球学院院长。

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  学院将依托天津体育学院教学资源和场地设施条件,为各级国家队集训、省市队集训和国外球队中短期集训提供高质量、全方位的现代化保障条件。借助排球传统强市天津的浓厚排球氛围,中国排球学院的建立,不仅帮助形成培养国家队后备人才的新体系,同时让排球运动在国内进入可持续发展的新局面。

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  前国手、天津女排旧将李娟如今已是天津体育学院的一名教师,她表示:“活动现场见到了很多老教练、老领导、老队友,感觉很亲切。祝贺中国排球协会与天津体育学院合作建立中国排球学院顺利揭牌,我作为天津体育学院的教师感到很开心。郎平指导作为院长出席活动更是激发了学生们的热情,期待我校排球发展越来越好。”{}

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