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世联行最新消息

时间:2018-02-13 08:11来源:网络整理 作者:采集侠 点击:
2013年,世联行(原世联地产)的新房代理销售额达到3175亿元,这一数据超过了当年中国任何一家房地产开发企业的销

2013年,世联行(原世联地产)的新房代理销售额达到3175亿元,这一数据超过了当年中国任何一家房地产开发企业的销售额,但新房代理业务所面临的困境,并不会因为这一数据而有所消减。2014年初,世联在公布这一数据的同时,宣布了下一个十年的转型战略。

“从世联地产改名‘世联行’就可以看出,其是想向五大国际代理行看齐,战略转型的重点方向是资产管理、物业运营。”一位世联地产内部人士向经济观察报表示。

该人士还表示,不过,目前世联行主要的业务还是在新房代理、咨询顾问两方面,世联行的业务根据区域划分为五大块,包括深圳总部、华南、华北、华东和西南,每个区域都下设代理和咨询两大业务,而物业资产管理、金融服务所占规模较小。

变局

2013年,龙头地产企业销售业绩纷纷创新高,但却挽救不了地产股的颓势,这一年,万科股价跌幅达到19%,保利地产、招商地产这一年的跌幅更是高达38%、30%。而地产服务商,包括世联行、易居中国、搜房,股价大幅增长,这一年,世联行涨幅达到50%,搜房网涨幅更是超过200%。

有资本人士曾这样分析,地产开发属于传统周期性行业,而搜房、世联等已蜕变为服务业,从估值逻辑讲,传统行业面临转型,而新兴产业代表未来,理应享受资本溢价。

不过,对这些地产服务企业来说,现在远不是“享受”的时候。世联行大力转型的危机意识,显然与新房代理行业的现状分不开。

新房销售代理是世联行最主要的业务,占其总业务量比例70%左右。虽然代理销售额在不断上涨,但新房代理行业所面临的挑战,在几年前就已经显示出来,并且在不断加剧。

2010年-2012年,世联行新房销售代理收费的平均费率分别为0.89%、0.85%、0.83%,直线下降。

从各年的数据来看,世联行的佣金率是比较稳定的。整体市场佣金率下降的趋势,非常明显,有业内人士表示,早在2006年左右,有的公司佣金率甚至会超过2%,对比这一情况,佣金率的下降更为明显。

“开发商利润率在不断下降,直接导致开发商在各个环节压缩成本,佣金点位被不断压缩。”亚豪机构市场总监郭毅表示,目前总体而言,一般住宅销售的佣金点位都在1%以下。

RET睿意德执行董事张家鹏表示,开发商集中度不断提升,使得开发商的议价能力不断增强,此外,现在总体而言,新房销售在从卖方市场向买方市场转变,这对于代理公司来说,都是巨大的挑战。

“代理公司如果没有形成自己的核心竞争力,在代理销售方面,不具备不可替代性。”郭毅表示,现实的问题还在于,佣金没有往上走,人员、管理等成本却在不断上升,这一反向的变化,正在不断增加新房销售代理行业的压力。

世联在做什么

2014年初,世联行公布其下一个十年发展纲领祥云战略,其核心O2M模式正式启动。

所谓O2M模式,是一个线上线下相结合的全新服务体系。世联行副董事长周晓华表示,房地产产品,不像零售商品是标准化的,同时又是大单交易,不可能像零售做简单的线上线下,世联行在此前研究了亚马逊、小米和平安集团的模式,他们的模式都有一个共同点,就是基于客户数据分析的订制和营销平台。

周晓华表示,在O2M模式中,M只指一个业务平台,世联行每年有30万的成交数据、300万的上门客户,这与互联网中的流量是不一样的,这都是真实的、细分的客户,并带着明显的服务需求的,世联行的平台,就是基于公司10年来积累的数据和正在累计中的客户数据为基础,进行客户识别和数据分析,并由此进行产品定制、相关行业交叉销售等。

具体而言,目前已经能够实现的两个功能,就是交叉销售和金融服务。交叉销售,即通盘、通客,即每一个来到世联行代理销售项目的客户,不再是单一项目的客户,而变成其代理的所有项目的客户。这一模式已经在深圳所有项目中实行,已经带来1亿-2亿元的收入,接下来,将有限选择销售额过百亿元的城市进行推广。

此外,这一平台的集成服务,对企业也是如此。例如,一家开发商成为了世联行的合作对象,那么除了销售代理外,世联行可能同时为其提供资产管理、物业管理等服务,如果该企业还生产其他的房地产相关产品,如家电、家具等,那么世联行的平台,还可能将客户资源与这些产品进行对接,现在这一模式还正处于探索期。

“这一平台,我们不会把它做成门户网站的形式,但是将会是一个开放的平台,可以和企业进行联盟,业主也将会有专门的入口。”周晓华表示,该平台将与IBM进行合作打造,相关的预算和阶段计划正在推进中,上线时间现在还不确定。

世联行为转型所做的铺垫,早已开始,目前已经具备基本的格局。

从2012年开始,世联行通过收购的方式,新进入两个领域。

一是物业资产管理领域。2012年,世联行收购青岛雅园物业管理有限公司60%的股权,该公司原为新地地产集团旗下的物业管理公司;2013年8月,收购北京安信行资产管理公司60%的股权,该公司主要是从事IT、通讯企业总部办公楼等商业物业管理。

二是金融服务领域。2012年,世联行收购盛泽担保62.5%股权、世联投资100%股权、世联信贷100%股权,进入金融服务行业,开展与房地产相关的担保、小额贷款及按揭服务。

此外,2013年8月,世联行还与台湾养老产业品牌企业——台湾恒安照护集团签署战略合作协议,意图在社区养老领域进行探索。

在世联行的转型规划中,资产管理业务将是其未来发展的重要方向。2013年7月,深圳世联兴业资产管理有限公司成立,世联行曾对外表示,将力图构建起资产管理平台,通过资产策划、资产管理、资产运营,为写字楼、公寓、企业总部、产业园、政府物业提供从规划建设咨询到运作的整体资产管理服务。

机会与挑战

张家鹏认为,世联行看重非住宅类物业领域、尤其是商业地产领域,这一判断是很准确的。

“如果说住宅代理,是B2C,商业代理就是B2B。举个简单的例子,住宅代理是卖菜,商业地产就是开饭馆。”张家鹏说,这其中有很大的差异,目前上市的国内地产代理公司,基本上都在商业地产运营上有过投入,但是要做出起色却很难。

而一位曾多年任职于五大国际代理行人士对经济观察报表示,他并不看好世联向此方面的转型。

“从世联收购的公司来看,青岛雅园是一个物业管理公司,安信行也是从事企业总部、写字楼等商用物业的物业管理,物业管理,是一个相对静态的维护过程,主要的收入来源是保安、保洁、设备维护等,利润是很低的。举个例子,一个30万平方米的实际管理项目,假设由五大国际代理行来做,他们一般实行酬金制(即不管项目在物业运营中的支出如何,都必须按约定额度提取酬劳,支付给物业管理企业,是保证物业管理方收入的一种方式),整个项目每个月的实际所得约为五六万元,而代理行至少要派驻一个总经理和其他的管理人员,这样下来,最后的利润已经非常少。”上述人士表示,一方面利润低,另一方面五大行已经占据了绝对高的市场份额,新的机会并不多。

目前五大国际代理行业务包括一般都包括物业管理、房地产经纪、评估、房地产资产管理等。该人士表示,五大行的这种业务模式,存在的问题在于各个板块都做,但是都不精深,各个板块之间的协同性又差,这几年五大行中有的公司有几次差点倒闭,更是说明了问题所在。

“如果世联行是打算进入利润较高的商业地产运营服务领域,相当于新开了一条线,又是一个非常专业的领域,能不能做好,还面临很多不确定性。”该人士表示。

周晓华表示,世联行的资产管理,并不是低端的物业管理,而是提供高附加值的管理服务。他举例表示,以安信行的业务为例,安信行在北京管理数个企业总部,客户包括百度、联想等,它提供的服务非常细致,相当于“企业管家”的形式,它可以为企业提供人员招聘、办离职手续,甚至准备餐后水果这样的工作,类似于企业服务外包的业务。

“匹克是我们的客户,通过对企业的了解和市场的分析,我们进去首先招了一个食堂进来。这是国际代理行不会做的事。”周晓华表示,世联行的资产服务,绝不是单纯的物业管理,在本土化上也与五大行存在差别。

“必须做物业资产管理,才能与客户产生粘性,创造新的交易机会。”周晓华表示,目前公司的资产管理涉及写字楼、高端公寓、产业园区、企业总部等,但是目前并并不会涉及购物中心的运营管理等领域,即使将来进入商业地产领域,也是做街区或细分市场。

上海易居房地产研究院研究员严跃进表示,世联的营销网络比较全、市场规模大,这方面的有明显优势。

这也将是世联接下来转型的重要根基。世联行的新平台,会带来怎样的变化,还需要时间来证明。

(责任编辑:admin)
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