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资本搅动下,租赁地产破立何从?

来源:网络整理 编辑:采集侠 时间:2018-05-05

党的十九大报告强调,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。在这一政策基调下,“房住不炒”成为了房地产市场的核心指导思想。租赁地产从业者们奔走欢呼,终于迎来了行业的春天。然而,由于对租赁地产未来走势的看好,许多大型开发商也纷纷涌入,一时间红海翻涌。租赁地产行业到底该如何前行?下一个十年是黄金还是白银?4月26日在北京召开的“破·立”2018租赁地产(公寓及办公)行业高峰论坛上,业者汇聚,纷纭间展开了热烈的讨论。

REITs热了,政策东风再顾租赁地产

REITs比天气更早一步热了起来。4月23日,中共中央政治局提出“要推动信贷、股市、债市、汇市、楼市健康发展”。仅一日之隔的4月25日,证监会、住房和城乡建设部联合发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》,指出要加快培育和发展住房租赁市场特别是长期租赁,支持专业化、机构化住房租赁企业发展,鼓励发行住房租赁资产证券化产品。其中,将重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品,积极推动多类型具有债权性质的资产证券化产品,试点发行房地产投资信托基金(REITs)。这是国务院提出加快住房租赁市场发展之后,两部委联合下发的第一个落地文件。也是“五市场同提”后最快出台的第一个跨市场政策。

事实上,资本市场层面支持住房租赁发展的探索早就在不断进行中。2017年10月23日,国内首单央企租赁住房REITs——中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划,在上海证券交易所审议通过;同年12月14日,中国首单长租公寓资产类REITs——新派公寓类REITs在深圳证券交易所挂牌;今年2月13日,“招商创融-招商蛇口长租公寓资产支持专项计划”在深交所成功完成首期产品发行。

这一切,都源自更早到来的政策推动。2017年7月,住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会等九部委联合发出《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,明确选取广州、深圳等12个城市作为首批开展租赁试点单位,要求加快发展住房租赁市场,推进“房地产投资信托基金试点”。此外,各省市也分别制定住房租赁政策细则,从土地供给、金融、财政等方面给予支持。据统计,截至目前,有超过20个省份、累计50多个省市出台了有关住房租赁的政策内容。

品牌中国战略规划院副院长常继生说,党的十九大报告坚持房子是用来住的,不是用来炒的,这是个惠及民生的定位。加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房的制度,让全体百姓住有所居成为并不遥远的梦想。从培育租赁企业、扩大租房供给、满足租赁需求到提供政策支持,一系列东风已经向公寓类租赁市场吹去。

租赁风口敞开,资本纷纷涌入

在政策的推动下,资本纷纷看好租赁地产市场。业内普遍认为,房地产的黄金十年已经过去,目前进入了白银十年。房地产咨询机构世联行曾在《青年公寓专题研究》中称,中国流动人口超过2亿,其中青年人占绝对比例,且他们的需求以租赁为主。简单统计表明,目前有超过1.3亿青年人通过租房解决居住问题,这部分市场规模超过4000亿元。

迈点研究院发布的《2017年度中国租赁地产(公寓)品牌白皮书》(以下简称《白皮书》)就对租赁市场的规模和投资热点进行了分析。根据房源及经营方式的不同,迈点研究院将公寓分为长租和短租两种形式。其中长租公寓按照运营业态又分为集中式和分散式,集中式根据客群定位又细分为集中式和服务式。

根据迈点研究院所做的不完全数据统计,就长租公寓来说,截至2017年12月,国内公寓市场中的服务式公寓市场规模不及10%,而分散式长租公寓则超过70%。就分散式长租公寓的数据来看,京沪粤浙苏五省市的分散式长租公寓数量最多,均在6万间以上。其中又以北京和上海占比最多,分别为106616间和169504间。就短租公寓来说,截至2017年底,国内短租公寓仅有2万家左右,客栈民宿总数为6万家左右。《白皮书》认为,无论是长租公寓还是短租公寓,目前在国内的住宿类型占比上仍远低于发达经济体。这固然与我国居民的居住思想与居住习惯有一定关系,但也预示了住房租赁市场仍有较大发展空间。未来,公寓租赁市场将会有三个特征:一是随着政策的逐渐明晰,地产系、中介系或将与初创长租公寓品牌三分天下。二是资源优势明晰的国有企业开始涉足长租公寓市场。三是阿里、腾讯、京东纷纷合作各地政府,推出官方租赁平台。

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