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世联研究|世联行2017年房地产年报

来源:网络整理 编辑:采集侠 时间:2018-05-11

2017年房地产市场回顾

回顾过去,从2014年限购陆续解除,到2017年末百城调控,行业站稳了10万亿的新台阶,也走过了一轮完整的周期,在全国经济逐步向好的过程中多方承压。

一方面是行业政策遍地开花,逾百城参与调控,另一方面是资金面不断收紧,开发贷、债务融资一度熄火,房贷实际利率上行、额度枯竭,严管基金、PPP资金流入房地产,行业正经历着被动降杠杆的过程。

在多方承压的环境中,行业仍然有着不错的成绩:

全年商品房销售额13.4万亿、同比增长13.7%,商品住宅11.0万亿、同比增长11.3%,行业站稳了10万亿的台阶;全国库存持续下行,年末待售面积5.9亿㎡、同比减少15.3%,商品住宅待售面积3.0亿㎡,比高点2015年末下降了33%,全国住宅去化周期1.8年,比2016年再降0.2年;

百强房企销售额总计7.34万亿、增长41.8%,市占率54.9%提高10.9个百分点;租赁市场机构迅速迈向规模化进程,制度也进入顶层设计阶段。

在此背景下,2017年的房地产市场呈现出一些值得我们回顾的特征:

特征一:销售增速回稳,市场站稳新台阶

特征二:存地迅速消耗,城市供应新模式

特征三:棚改一鸣惊人,强势托底新力量

特征四:探索顶层设计,长租闭环新篇章

特征五:规模持续跃迁,降杠杆中新格局

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2018年房地产市场展望

回望2017,起于2015年降准降息、归于2017年定向紧缩的小周期结束,行业又经历了一个轮回;站在新周期的开端,行业面临着监管力量不断加强、制度加速迭代的环境。

潮水的起起伏伏,实际是月亮和万有引力的作用,恰如房地产:房价的涨跌、销量的起伏,推动的主因是流动性、是利率。

房地产即金融,作为行业周期的幕后推手,金融的影响力越来越显而易见。

是以,在2018年开始之际,我们落笔写下《月阴月晴 潮起潮平》。

2018年,外部积极因素尚未登场但加码的空间有限,金融充满不确定性但流动性趋紧是大概率事件,市场观望情绪浓厚但刚性购买力仍然强势,是个值得重视的新周期开端。对于2018年房地产市场,我们有以下展望:

展望一:十年宽松结束,监管时代来临

展望二:人口导入,一二线新动力的来源

展望三:轨道大行其道,城市价值重塑

展望四:货补,三线购买力的强势动因

展望五:消费升级愈演愈烈,住房的内容需要更加丰富

迎来充满不确定性的2018,头部企业有着足够的能力驾驭风险,而中小企业不仅面临调控的考验,也不得不直面收购并购的话题。

债务高举的兑付难题在历次融资收紧期间皆引起风波,有熬过去的也有缓下来的。毕竟潮平之时,搁浅的船只总是冲在最前面的那一艘,亦如我们二季度市场报告所述:

弯道易超车也易翻车,为做个平衡的老司机,不妨多一点谨慎。

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