设为首页 - 加入收藏
广告 1000x90
您的当前位置:主页 > 澳门金沙网上注册 > 正文

世联行副总经理、董事会秘书袁鸿昌先生发表演讲

来源:网络整理 编辑:采集侠 时间:2018-05-11

  谢谢郑总,谢谢M+,我们是房地产的服务商,我们把我们在服务过程中的一些数据向大家汇报一下。大家知道2016年是房地产最火的一年,单个行业的销售规模过10万亿,中国没有这样的行业,这是第一个,它的增长率,最后的数没出来,我估计在35%左右,35%是什么概念?这样一个传统行业,他超过所有行业的增长率,包括影视、汽车、装修,我看他只比一个行业的增长率慢一点,就是快递。整个看下来,我们把中国的房地产画了一条曲线,大家可以简单看一看,我想花三分钟的时间向大家汇报一下,1987年在深圳落了第一锤,商品房用地拍出去了,1987年到1994年,中国的销售面积都没有超过1亿平方米,现在一年要卖多少亿平方米?大概从2010年开始,中国每年都会卖超过10亿平方米的楼,那会儿只有3000万,什么概念呢?那会儿是中国人没有钱,大家也听说过海南的泡沫、北海的泡沫,但是那个跟我们普通人没有关系,那会儿主要是和港澳同胞和海外侨胞有关系,因为中国没有钱包,直到1994年对中国房地产是很重要的年份,那一年发生很多事情,最重要的一件事情,1994年1月1号,人民币1:5.8,到1:8.7,贬的时候很忐忑,担心利率守不住,黑市的利率是1:10,有一个专门的工作就是打庄模子,就是专门换外汇赚钱。变成中国可以利用便宜的人工资源、土地,我们没有钱,我们可以帮助外国生产东西赚钱。1994年还发生另外一件事,开始土地的分税制改革,中央拿一些税的大头,土地和房产的税收主要是留给地方。我这个图很简单,1987年到九几年,我们国家外汇储备的增量大概都是8亿、10亿,1994年一下子到了300多亿美金,一下子就起来了。

  1998年发生的亚洲金融危机,周边国家的货币急剧贬值,我们作为负责任的大国,我们承诺人民币不贬值,1994年外向型的经济就受到影响。1998年干了三件事:一是大学扩招,现在一年的大学毕业生有700万人,中国一年净出生的人口700万,也就是说在座各位的子女不读书大学必读。1978年我们开始大学恢复招生的时候,那一年只有30多万人,大学扩招对房地产影响是很深远的,中国的大学主要在一、二线城市,这样给一、二线城市准备的充足的刚需。二是取消实物分房。三是去过剩的产能,包括上海的纺织,东北的小煤窑、小水电等。

  1998年到2000年,中国的房地产平稳了,房价基本在2000,直到2005年第一次提调控,中国提调控是12年前,2005年提调控,是把控制房价提到政治的高度。2005年房价控制不住,原因是什么?2005年又有一件事,721汇改,开启了人民币单边升值的里程,人民币从1:8.3,一路下来我们就开始升值,升值带来什么?每年的外汇储备,八几年外汇储备每年多8个亿、5个亿,1994年开始外向型经济两三百亿,2005年每年外汇储备的增加额是2000亿、3000亿、4000亿,现在我们是在减少,增加是意味着央行的基础货币扩大了,M2增多了,房价控制不住。

  2008年是唯一一年价格和量在下跌,之后就到了2009年,2009年的四万亿出来,2009年1月份的时候大家说是不是小阳春,一下子进入炎夏,这个数字出来第三天就开始新的一轮调控,任志强先生总提,房地产是中国经济的夜壶,经济不好的时候拿出来用,经济好的时候踢走。现在大的调控就是三次,2005年一系列的,然后是2010年,2010年的调控挺重,不仅限购、限贷还限房产税。2013年到这一轮房地产火起来最主要的是降息,一年期的存款利率是1.5,意味着解放以后,最低的利率就是现在。上一次低利率是在2000年亚洲金融危机以后,利率从4.4,慢慢调到1.98,现在是最低的利率。这是简单的回顾。

  看看中国这么几个数,新政以后变化很大,上面这张图是把新政的24个城市列出来,概括一句话就叫调控不过山海关,调控不过京广线,这是中国房地产最好的地方,就是在东南部这一大块。新政以后的情况是什么样的?基本上一线城市销售量萎缩50%,在核心的二线城市销售量下降30%,当然也有的城市没有下降,现在大家都在寄希望2017年会回暖,我个人的观点是2017年不会回暖,2017年这个量可能还会缩得很厉害,政府会对冲,中央政府会对冲,我也认为今年的销售额,2016年房地产的总销售额应该在11万亿人民币,2017年波动是负10%正50%,对冲三四线城市,今年会出很多的政策刺激这块,三、四线城市要出来。

  土地的供给,之前灰色的条代表每年出让土地面积,红色代表销售的面积。三四线城市的情况是不一样的,北上广深四个城市常年处在供不应求的状态,我们有的时候也在说,房地产和货币、利率、汇率都有关系,最核心的在我们看来还是供求关系,一线城市是这样的。这是二线城市的住宅,二线城市实际上是这几年中国城市化最大的受益者,大家可以看一下上面的一个数字,二线城市这些年销售额的增长,年均增长、年复合增长达到11.5%,什么原因?二线城市现在变成了中国城市化的两个人流的汇聚点,一线城市的人口在往二线城市回流,他已经在一线城市拼搏了很长时间。三、四线城市在进城,就到了二线城市,三、四线城市也开始卖得比供应得多,因为之前的库存还是很大的。商业办公是一个黑洞,商业办公轻易别碰,

相关文章:

网友评论:

发表评论
请自觉遵守互联网相关的政策法规,严禁发布色情、暴力、反动的言论。
评价:
表情:
用户名: 验证码:点击我更换图片
栏目分类


Copyright © 2002-2021 澳门.永利资讯 版权所有

Top